Ćulafić: Imamo problem sa stanjem energetske efikasnosti zgrada, hoteli najčešće unutar klase D

Konferencija „ProVal 2025“, održana u Budvi u organizaciji Instituta ovlašćenih procjenjivača Crne Gore, pokazala je da crnogorsko tržište nekretnina i hotelijerstva stoji pred ozbiljnim izazovima - od porasta troškova izgradnje i usporenog povraćaja investicija do niske energetske efikasnosti objekata. Stručnjaci su poručili da bez strateške saradnje, subvencija i veće svijesti o održivosti, crnogorski investitori teško mogu dostići evropske standarde, dok je poruka konferencije bila jasna: vrijeme je za sinergiju znanja, politike i prakse kako bi Crna Gora do 2028. bila spremna za evropske integracije i tržište koje prepoznaje vrijednost u održivom razvoju.

U drugom dijelu programa konferencije Nino Beraia iz Gruzijske procjenjivačke kompanije (GVC) je govorila o iskustvu procjene hotela u Tbilisiju, Daniel Manate je imao prezentaciju na temu primjene vještačke inteligencije u procjeni nepokretnosti, sa posebnim osvrtom na njene prednosti i povezane rizike, prof. dr Dragoljub Janković bavio se pristupima procjeni digitalne imovine u kontekstu ESG faktora, dok je Silvija Ilišković Balagović iz kompanije Hotelis d.o.o. održala predavanje na temu “Hoteli kao investicija: kada trošak prelazi vrijednost?”.

Ilišković Balagović ukazala je da je COVID pandemija donijela distorziju na građevinskom tržištu, što je jako uticalo na hotelijerski sektor.

- Ono što se desilo od tada, prijeti kompletnom hotelskom tržištu. Moja analiza kroz 2020. i 2021. na temelju podataka troškovnika i troškova razvoja oko pet projekata je pokazala da je u prosjeku razvojni trošak bez zemlje iznosio oko 2.500 eura. Prije COVID-a prosječni razvojni trošak bez zemlje je bio negdje između 1.300 i 1.800 eura. Međutim, potpuna distorzija dovela je do značajnog povećanja i taj rast traje do danas. Danas, prema troškovnicima koji su validni za hotele koji se ili planiraju ili su u izgradnji ukupni razvojni trošak bez zemlje je između 3.000 i 5.000 eura po kvadratu. Onda se postavlja pitanje kako je to uopšte isplativo. Tu velikih i pametnih odgovora nema. Ako smo nekada govorili da je isplativost ulaganja u hotele – stopa povrata, u prosjeku neka zlatna sredina bila 10 godina, mi smo došli do toga da vrlo rijetko vidimo da je neki projekat isplativ za manje od 15 godina - ispričala je Ilišković Balagović.

Posljednji panel bio je posvećen energetskoj efikasnosti zgrada, te je moderatorka Marijana Vreteničić na početku prezentovala rezultate analize 15 crnogorskih hotela koji su aplicirali za subvenciju za “zelene zgrade”.

- Nijedan od postojećih hotela nije zadovoljio klasu A, B ili C, najviše imamo hotela u klasi E – čak sedam, i jedan hotel klase G. Razlog za ovako loše rezultate su loše karakteristike omotača, neefikasni sistemi grijanja i hlađenja, neregulisani sistemi, nedostatak automatike u upravljanju svim sistemima koji postoje u hotelima, kao i nedovoljna upotreba obnovljivih izvora energije. Svi treba da prepoznamo da energetska efikasnost ne treba da bude samo zakonska obaveza, već je to jedna prilika da se pametnije upravlja objektima i da se smanje sami troškovi u korišćenju objekata, u ovom slučaju hotela. Sam sertifikat bi trebao da ima određeni značaj u procjeni, prodaji i kreditiranju objekata. Samo je pitanje kako da zajednički motivišemo investitore i vlasnike hotela da više pažnje obrate na ovu temu - kazala je Vreteničić.

Aleksa Ćulafić, predstavnik Ministarstva energetike i rudarstva, kao jedan od učesnika panela pojasnio je da je shodno Pravilniku o minimalnim zahtjevima energetske efikasnosti zgrada iz 2024. za sve nove zgrade minimalna klasa D, a za sve rekonstruisane zgrade minimalna klasa je F. Najlošija klasa u ovoj hijerarhiji je klasa G.

- Ako vidimo da su nam hoteli najčešće unutar klase D, šta onda možemo očekivati od stambenih kuća i drugih komercijalnih objekata? Hoteli najčešće ispune minimalne uslove energetske efikasnosti, a za kuće i komercijalne objekte situacija nije najbolja. Imamo problem sa stanjem energetske efikasnosti zgrada - istakao je Ćulafić.

Kako bi se sanirao taj problem, Ministarstvo je tokom prošle godine u saradnji sa Eko Fondom osiguralo 7,5 miliona eura subvencija za domaćinstva za sve mjere energetske efikasnosti.

- Za hotele smo osigurali 2,7 miliona, a za seoska domaćinstva 500.000 eura. Oko 12 miliona eura smo imali subvencije za privredu. U planu je da već naredne godine bude 900.000 eura subvencija za domaćinstva. Sada konačno imamo nove pravilnike, nacionalni softver, Zakon o izgradnji, te očekujemo da će ova oblast masovno da zaživi i da će tu biti i subvencije za investitore koji imaju tu dobru ocjenu energetske efikasnosti - istakao je Ćulafić.

Veselinka Mašulović, predstavnica NLB Banke istakla je da njihovi kriterijumi za finansiranje "zelenih zgrada" podrazumijevaju da one minimalno ispunjavaju energetsku klasu A ili B.

- Iz svakodnevnog rada sa klijentima mogli smo da zaključimo da su veoma malo informisani o ovim temama. Dodatno, za dostizanje energetske klase A ili B, ljestvica je postavljena prilično visoko. To predstavlja dodatni izazov za investitore i građevinsku industriju. Za dostizanje energetske klase višeg reda neophodno bi bilo izdvojiti značajna finansijska sredstva da bi se unaprijedila energetska efikasnost objekata. Ovdje prije svega mislim na termoizolaciju koja bi trebala biti značajno unaprijeđena, eventualno instalaciju solarnih sistema na krovovima objekata. Uzimajući u obzir da je termoizolacija u Podgorici od svega pet centimetara i da solarni sistemi gotovo nisu prisutni jasno je koliko su ozbiljne investicije potrebne za dostizanje ove energetske klase - ispričala je Mašulović.

Silvija Ilišković Balagović je u sklopu ovog panela navela da je vrlo teško očekivati da će hoteli ili bilo koji drugi poslovni subjekti ulagati u svoje nekretnine, a da od toga nemaju direktni povrat novca.

- Bez nekog direktnog finansijskog povrata mislim da su sve investicije u održivost postojećih objekata rezervisane za subvencionisanje. U hotelima troškovi energije iznose od tri do osam posto od ukupnih prihoda, što je veliki iznos. Može se reći da svako ulaganje u neke jeftinije izvore energije direktno utiče na rezultate - dodala je Ilišković Balagović.

Nakon inspirativnih prezentacija i panela predsjednica Instituta ovlašćenih procjenjivača Crne Gore (IOPCG), Sanja Radović sumirala je utiske sa konferencije.

- Nadam se da su poruke sa ove konferencije čuli svi koji su trebali. Vidimo da imamo kapaciteta, dovoljno volje i dovoljno podataka, treba nam samo sinergije da budemo na nivou onoga što želimo, a to je da 2028. dostignemo nivo koji će biti dovoljan da postanemo 28. članica EU - poručila je Radović.