Popović: Veće plate mogu dodatno podići cijene stanova i kirija ako ponuda ne bude pratila tražnju

Rast zarada od januara, zbog Euro modela, mogao bi povećati kreditnu sposobnost građana i podstaći novu tražnju za stanovima, ali to ne znači nužno da će kupovina nekretnina postati dostupnija. 

Sagovornica Analitike, agentica za nekretnine iz Premium Group, Slavica Popović, ukazuje da veća kupovna moć može dodatno pojačati pritisak na cijene ukoliko ponuda ne bude pratila rast tražnje. 

Ključno pitanje zato nije samo koliko će građani više zarađivati, već da li će rast prihoda zaista poboljšati njihovu mogućnost da kupe ili iznajme stan ili će efekat većih primanja biti poništen daljim rastom cijena stanova i kirija.

Prosječna cijena kvadrata u novogradnji 2.557 eura

Ako od januara porastu zarade, da li će građani lakše do stana ili će veće plate dodatno podići cijene nekretnina? Kakva je trenutna situacija i gdje je najskuplji kvadrat?

Popović: Povećanje zarada može pozitivno uticati na kupovnu moć građana i omogućiti određenom broju ljudi da lakše dođu do stambenog kredita. Međutim, samo povećanje zarada ne znači automatski i veću dostupnost stanova. 

Na tržištu nekretnina cijene zavise od više faktora, prije svega od odnosa ponude i tražnje, troškova gradnje, cijene zemljišta i lokacije. Ako rast zarada bude praćen snažnom tražnjom, a ponuda stanova ne bude rasla odgovarajućim tempom, postoji mogućnost dodatnog pritiska na cijene. 

Zato je važno da se istovremeno radi na povećanju ponude stanova i stvaranju uslova da se razvijaju projekti koji su cjenovno dostupni većem broju građana. Kada je riječ o trenutnoj situaciji, tržište nekretnina u Crnoj Gori pokazuje da je interesovanje za stanove i dalje izraženo, posebno za novogradnju i stanove za koje je lako dići kredit. Dakle, jeftiniji stanovi. 

Prema podacima MONSTAT-a, prosječna cijena kvadratnog metra stana u novogradnji u drugom kvartalu 2026. godine iznosila je 2.557 eura na nivou Crne Gore, dok je u Podgorici bila 2.510 eura, a u primorskom regionu 2.838 eura. 

To su prosječne cijene stanova prodatih prvi put, a ne cijene svih stanova na tržištu. Primorje je, posmatrano kroz ove zvanične regionalne podatke, najskuplji dio tržišta. Ipak, cijena u velikoj mjeri zavisi od konkretnog grada, mikrolokacije, kvaliteta gradnje i opremljenosti nekretnine. Podgorica takođe bilježi značajan nivo cijena, posebno u traženim djelovima grada i kvalitetnim novogradnjama. 

Kreditna sposobnost nije jedini uslov za kupovinu

Može li povećanje kreditne sposobnosti građana pokrenuti novi talas potražnje za stambenim kreditima i dodatno podići cijene stanova?

Popović: Može, i to je jedan od mogućih efekata rasta zarada. Ako građani budu imali veća primanja, dio njih će moći da ispuni uslove za stambeni kredit ili da dobije veći iznos kredita. To može dovesti do povećanja broja kupaca koji su spremni da uđu u kupovinu stana. 

Međutim, važno je naglasiti da kreditna sposobnost nije jedini uslov za kupovinu. Građani moraju imati i sredstva za učešće, mogućnost da dugoročno servisiraju kredit i dovoljno sigurnosti u pogledu svojih prihoda. Ukoliko se tražnja poveća, a ponuda stanova ostane ograničena, to može stvoriti dodatni pritisak na cijene. 

S druge strane, ukoliko se istovremeno poveća broj dostupnih stanova, efekat na cijene može biti znatno manji. Zbog toga je važno da rast kupovne moći prati i odgovarajuća stambena ponuda. 

Više novca ne znači veću kupovnu moć

Postoji li opasnost da građani dobiju veće plate, ali i skuplji kvadrat, pa da rast zarada bude „pojedеn“ rastom cijena nekretnina?

Popović: Takva mogućnost postoji. Suština nije samo u tome koliko će zarade nominalno porasti, već koliko će se za taj novac realno moći kupiti. Ako cijene stanova rastu brže od zarada, građani neće osjetiti značajno poboljšanje svoje mogućnosti da riješe stambeno pitanje. 

Zato je važno posmatrati odnos rasta zarada i rasta cijena nekretnina, a ne samo izdvojene procente. Za kupca koji prvi put rješava stambeno pitanje presudno je koliko mjeseci ili godina prihoda mora da izdvoji za kupovinu stana, kao i kolika će mu biti mjesečna rata kredita u odnosu na zaradu. 

Ne treba, međutim, unaprijed zaključiti da će svako povećanje zarada dovesti do proporcionalnog rasta cijena stanova. Na formiranje cijena utiču i ponuda, troškovi gradnje, dostupnost zemljišta i opšti uslovi na tržištu. 

Cilj bi trebalo da bude da rast životnog standarda građanima donese stvarnu korist, a ne samo veće nominalne prihode. 

Rast zarada i kirije

Ako se poveća kupovna moć građana, može li to dovesti do rasta kirija i da podstanari dio povećanja zarada izgube kroz skuplji najam?

Popović: I kod tržišta zakupa postoji takva mogućnost. Ako veći broj građana bude imao veću kupovnu moć, to može uticati na potražnju za stanovima, uključujući i stanove za iznajmljivanje. Ipak, ne znači da će rast zarada automatski dovesti do rasta kirija. 

Cijene zakupa zavise od ponude stanova, broja domaćinstava koja iznajmljuju stan, lokacije, strukture stanova i platežne sposobnosti zakupaca. Važan je i odnos između kupovine i zakupa: dio građana koji zbog visokih cijena ne može da kupi stan ostaje na tržištu najma. 

Živković: Bez državne intervencije povećanje plata donijeće…

Ukoliko ponuda stanova za izdavanje ne bude pratila eventualni rast tražnje, kirije mogu dodatno rasti i tako umanjiti korist koju su građani dobili povećanjem zarada. Zbog toga je potrebno razvijati i tržište dugoročnog zakupa, uz stvaranje uslova za veću ponudu stanova. 

Posebno je važno da se stambena politika ne zasniva isključivo na podsticanju kupovine, već da prepozna i potrebe građana koji nijesu u mogućnosti da kupe nekretninu. 

Tržište ima granice

Često se kao razlog rasta cijena navodi velika potražnja. Gdje je granica i može li tržište nastaviti da podiže cijene ako prosječna primanja više ne mogu da prate taj rast?

Popović: Dugoročno gledano, svako tržište ima granice koje određuju realna kupovna moć i mogućnost kupaca da finansiraju kupovinu. Potražnja može biti velika, ali ako cijene postanu nedostižne za sve veći broj građana, dio kupaca će odložiti kupovinu, tražiti manje stanove ili povoljnije lokacije, ostati u zakupu ili odustati od kupovine. 

Zbog toga se rast cijena ne može posmatrati samo kroz broj zainteresovanih kupaca. Važno je koliko njih zaista može da realizuje kupovinu pod postojećim uslovima. Postoji razlika između interesovanja za stan i stvarne kupovne moći. Ne bih prognozirala da će cijene nužno nastaviti da rastu istim tempom, jer na njih utiču brojni faktori.

Međutim, kada postoji tražnja, a ponuda kvalitetnih stanova na traženim lokacijama nije dovoljna, cijene ostaju pod pritiskom. Smatram da je dugoročno održivo tržište ono na kojem postoji ravnoteža između interesa investitora, realnih troškova gradnje i mogućnosti građana da kupe ili iznajme stan.

Potrebno je podsticati novu stambenu izgradnju, povećavati ponudu i razvijati modele koji će omogućiti lakše rješavanje stambenog pitanja. Rast cijena sam po sebi nije pokazatelj zdravog tržišta ako istovremeno sve veći broj građana gubi mogućnost da dođe do sopstvenog doma.